Proses Bina Rumah: 7 Langkah Penting Anda Perlu Tahu

1. Cari Tanah Sesuai

Bukan semua tanah sesuai dijadikan tapak perumahan. Jadi, sebelum membeli tanah, semak dahulu status tanah. Antara jenis tanah yang ada dalam pasaran adalah:

• Tanah kediaman: sesuai untuk membina rumah.
• Tanah pertanian: sesuai untuk pertanian. 
• Tanah komersial: sesuai untuk bina kedai, kilang gudang.

Mengapa penting untuk kita tahu jenis tanah yang ingin dibeli? Kerana pembinaan rumah akan menjadi susah jika kita tersalah beli tanah. 

Tanah komersial berbeza harga saban tahun. Kawasannya juga berbeza dengan kawasan kejiranan. 

Tanah pertanian yang dibeli dengan geran kongsi pula boleh menyukarkan proses pembiayaan kerana permit tanah tersebut berbeza dengan permit tanah kediaman. 

Tanah kediaman adalah geran tanah yang anda perlukan kerana ia adalah geran individu. Proses memohon sijil daripada CCC / CF daripada pihak berkuasa tempatan akan memudahkan pembiayaan dan juga pembinaan.

2. Semak Jenis Geran Tanah

Semakan jenis geran tanah sangat penting dalam urusan jual beli dan pembinaan rumah. 2 jenis geran yang diketahui umum adalah:

• Geran individu
• Geran perkongsian 

Untuk memudahkan proses bina rumah, beli geran tanah individu. 

Pembelian geran tanah perkongsian akan merumitkan banyak perkara. Antaranya adalah isu persempadanan tanah dengan penama lain. Lebih sukar jika geran perkongsian tersebut melibatkan 3 nama dan keatas. 

Geran perkongsian sesuai sebagai warisan sesama keluarga terdekat dan jika tanah tersebut tidak dirancang untuk dijual. 

Lebih baik anda membeli tanah dengan geran individu. Hanya nama anda sahaja yang terpapar di atas geran tersebut. Ataupun sekiranya anda membeli tanah tersebut bersama-sama pasangan suami/isteri, nama anda berdua akan diletakkan didalam geran tersebut. 

Jika ada dua nama, pembiayaan membina rumah dari bank ataupun LPPSA akan memerlukan nama anda berdua berada di dalam kontrak pembiayaan rumah untuk melindungi kepentingan bersama.

Pastikan juga pembelian geran individu bukan dibawah “master title”. Pembiayaan bank tidak boleh dibuat untuk geran individu dibawah “master title”. 

3. Pertimbangan Tanah (Pros & Cons) 

Jom tanya diri sendiri beberapa soalan penting:

a. Tanah tersebut pegangan bebas (Freehold) atau pajakan (Leasehold)?

Tanah pajakan lebih murah dari tanah pegangan bebas kerana milikan tanah tersebut ada had masa. Selepas tempoh pajakan daripada kerajaan tamat, kita perlu serahkan semula hak milik tanah kepada kerajaan. 

Tempoh pajakan biasanya selama 99 tahun. Jika anda membeli tanah pajakan dari pemilik lain, semak baki tempoh pajakan tanah. Harga tanah pajakan menjadi lebih murah dengan pengurangan tempoh pajakan di dalam geran. 

Pembelian tanah pegangan bebas lebih baik walaupun mahal. Tetapi, harga tanah tersebut akan semakin meningkat mengikut tahun dan kita mempunyai hak milik kekal terhadap tanah tersebut untuk diwariskan. 

b. Apa kemudahan infrastruktur yang ada?

Pastikan infrastruktur tanah yang ingin dibeli lengkap. Ini perkara penting yang perlu diperiksa:

• Jalan raya: Adakah jauh atau dekat dengan akses ke jalan raya?
• Longkang: Berapa jauh penyambungan ke longkang utama?
• Tiang elektrik: Di manakah tiang elektrik terdekat?
• Paip air: Berapa jauh daripada sumber paip air?

Jika tiada kemudahan infrastruktur asas ini, kos pembinaan rumah akan meningkat kerana perlu menyediakan infrastruktur penting ini dahulu. Lebih teruk jika kos infrastruktur melebihi kos rumah. 

c. Bentuk muka bumi sesuai?

Pastikan anda melawat ke tanah yang ingin dibeli dan pastikan kedudukan tanah tersebut sama seperti apa yang dinyatakan dalam geran. 

Utamakan kawasan lapang dan rata dengan pengairan yang baik. Harga tanah ini memang lebih murah berbanding tanah di cerun bukit atau lembah, tetapi tanah lapang dan rata jauh lebih selamat untuk kediaman.

Selain dari aspek keselamatan, tanah lapang dan rata juga tidak memerlukan kos tambahan untuk membina tembok penahan (retaining wall). 

Namun, jika wang bukan masalah besar, anda boleh membeli tanah di lereng bukit untuk merealisasikan rumah impian anda. Kos akan meningkat kerana pembinaan tembok penahan dan khidmat kontraktor berpengalaman diperlukan. 

Harga tembok penahan boleh melebihi kos penuh rumah! Jadi, pertimbangkan seeloknya sebelum membuat keputusan.

d. Apa saiz tanah dan persempadannya? 

Tanah untuk membina rumah perlukan kawasan “set back”. Set back adalah kawasan yang tidak dibenarkan pembinaan struktur berdinding dan bertiang. 

Kawasan set back tanah yang dibeli mestilah tidak termasuk ke tanah jiran. Umumnya, syarat set back adalah seperti berikut:

• Mempunyai set back 10 kaki dari lot tanah bersempadan
• Mempunyai set back 20 kaki dari jalan raya

Kesan setback lebih dirasai bila beli tanah “end lot” atau “corner lot” kerana ada 2 sisi yang bersempadankan jalan raya. Jadi penggunaan maksimum tanah adalah lebih rendah berbanding tanah lot tengah. 

Tetapi, dengan kawasan tanah yang memang luas, perkara ini tak ketara. 

Kawasan set back sesuai dijadikan kolam hiasan atau landskap. Set back juga membolehkan kita memasang khemah dan mempunyai ruang parkir yang lebih besar. 

e. Apa jenis dan sifat tanah? 

Lokasi tanah membezakan sifat tanah. Jenis tanah yang popular di Selangor adalah:

• Tanah gambut
• Tanah berbatu
• Tanah liat
• Tanah bukit

Tanah Gambut

Elakkan membeli tanah gambut. Tanah ini gembut dan tidak padat, banyak sisa organik seperti tunggul dan akar kayu. Rumah atas tanah gambut akan mengalami mendapan lebih banyak berbanding rumah di tanah bukit (tanah merah). 

Untuk mengelakkan mendapan, piling yang banyak perlu dilakukan untuk menguatkan tapak (foundation) rumah dan ini memakan kos yang tinggi. 

Bilangan kayu bakau yang banyak diperlukan untuk menyeragamkan tapak rumah dan mengelakkan mendapan di kawasan tertentu. 

Bagi rumah besar dan tinggi, seeloknya bina rumah di tanah merah untuk elakkan mendapan dan untuk memastikan struktur rumah selamat.

Selain mendapan, retakan juga boleh muncul yang boleh mengakibatkan bahaya kepada penghuni rumah. Kos memperbaiki retakan juga boleh menyebabkan perbelanjaan yang tinggi. 

Tanah Liat

Bagi tanah liat pula, masalah ‘water level’ yang agak tinggi menjadi isu. Tanah liat kebiasaannya berada di pinggir sungai atau kawasan lembah. 

Tanah liat sesuai menggunakan piling jenis kayu bakau. Ini kerana kayu bakau tidak reput walaupun ditenggelami air. Namun, kelemahan kayu bakau adalah tegasan rendah, hanya sekitar 70-100 kN. Jadi, kuantiti yang banyak diperlukan. Tetapi ini akan memberi impak kepada alam sekitar. 

Tidak semua PBT membenarkan penggunaan cerucuk bakau. Oleh itu, perkara ini perlu disemak berasingan. 

Selain itu, jika anda memilih untuk membina rumah dimana tiada rumah patuh CCC lain telah dibina, anda perlu membayar kos ujian tanah atau “soil investigation” bagi menyemak isu piling. 

f. Berapa tingkat rumah? 

Bilangan tingkat rumah berkait rapat dengan jenis tanah. Rumah satu tingkat tak perlu piling, kecuali di tanah gambut. 

Rumah dua tingkat di kawasan tanah bukit juga tidak memerlukan piling kerana tanah yang keras dan padat. 

Rumah tiga tingkat wajib buat piling walau apa pun jenis tanah. Beban rumah di atas tanah lebih tinggi, jadi piling penting untuk pastikan struktur rumah selamat. 

4. Periksa Zon Tanah 

Pastikan lot tanah yang ingin dibeli berada dalam kawasan perumahan. Tanah yang dibenarkan untuk pembinaan rumah adalah tanah dalam zon tertentu; iaitu zon perumahan. 

Elakkan membeli tanah dalam zon industri. Pencemaran air dan udara tidak sesuai untuk kediaman, dan trafik yang sesak juga membahayakan penghuni rumah. 

Buat tinjauan harga secara terperinci. Jangan terburu-buru membeli tanah. Dapatkan banyak pilihan dan senarai pendek tanah yang digemari. Gunakan kemahiran berunding dan dapatkan tawaran yang baik dengan tanah yang diingini. 

Untuk lebih yakin, dapatkan bantuan nasihat agen hartanah yang berpengalaman. Mereka akan beri khidmat nasihat dan berunding bagi pihak anda.

5. Lantik Peguam Hartanah 

Peguam hartanah akan melancarkan urusan jual beli tanah dari segi perundangan. 

Peguam akan menyemak tanah sama ada mengikuti undang-undang dan syarat tertentu sebelum pembelian dijalankan. 

Badan yang memberikan pembiayaan pembelian tanah mempunyai panel peguam hartanah tersendiri. Sepanjang proses berlangsung, hanya penglibatan minimal diperlukan dari anda dan ini akan menjimatkan masa anda. 

Namun, anda juga boleh menggunakan servis peguam yang disyorkan oleh kenalan yang dipercayai. Kualiti kerja peguam akan mempercepatkan urusan jual beli tanah. 

6. Dokumen Pembelian Tanah 

Hanya 3 dokumen diperlukan untuk urusan jual beli tanah:

• Geran tanah yang ingin dibeli
• Salinan kad pengenalan pembeli
• Salinan kad pengenalan penjual tanah

Pejabat Pendaftaran Tanah Malaysia perlu tahu penukaran milikan tanah tersebut selepas proses jual beli tanah dimuktamadkan. 

Status anda sebagai pemilik baru tanah akan dikemaskini. Salinan kad pengenalan anda, penjual tanah dan bayaran duti setem berlaku pada peringkat ini. 

Permohonan dengan dokumen lengkap dapat memastikan proses ini selesai dalam 1 hari. 

7. Lantik Arkitek dan Kontraktor

Tahniah, anda sudah pun memiliki tanah untuk membina rumah! 

Kini anda boleh mencari arkitek dan kontraktor berpengalaman untuk menguruskan permohonan pembinaan rumah dari pihak berkuasa tempatan. 

Kami juga menyediakan panduan pecahan kos membina rumah di sini. (link ke artikel)

Jika anda sudah bersedia untuk membina rumah tapi perlukan khidmat nasihat, anda boleh sahaja hubungi kami di sini.